Državljani EU-a nesmetano do nekretnine u Hrvatskoj

Prema izmijenjenom Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, od 1. veljače državljani i pravne osobe iz zemalja Europske unije mogu u Hrvatskoj kupovati nekretnine bez ikakvih posebnih uvjeta. Naime, isti uvjeti koji za kupovinu nekretnine vrijede za hrvatske državljane vrijede i za njih, osim kad je u pitanju stjecanje poljoprivrednog zemljišta i zaštićenih dijelova prirode. Ograničenja poput kupnje zaštićenih spomenika kulture ili zemljišta u park-šumi za strance vrijede jednako kao i za hrvatske državljane, odnosno imaju mogućnost kupnje tek kada se i ako se država, županija i grad odreknu prava prvokupa.

Obveza da s hrvatskim izjednači fizičke i pravne osobe iz zemalja EU u pogledu stjecanja nekretnina (osim navedenih iznimki) za Hrvatsku proizlazi iz Sporazuma o stabilizaciji i pridruživanju koji je za to predvidio rok od četiri godine, a koji je istekao početkom veljače ove godine. Do sada su stranci iz EU, primjerice, na temelju pravnog posla mogli steći nekretninu samo uz suglasnost ministra pravosuđa.

Prema neslužbenim informacijama na legalne, polulegalne ili nelegalne načine oko 40.000 stranaca u posljednjih 18 godina kupilo je nekretnine u Hrvatskoj. Među njima je bilo Nijemaca, Austrijanaca, Britanaca, Mađara, Slovenaca i Rusa. No, od 1. veljače stranci građevinska zemljišta, stanove, apartmane, kuće i vile mogu kupovati i prodavati pod jednakim uvjetima kao i hrvatski državljani.

Nema značajnijeg porasta cijena

Pitanje koje se nameće je prijeti li hrvatskom tržištu nekretnina navala inozemnih kupaca. I hoće li zbog toga cijene skočiti u nebo. Čini se da situacija ipak nije tako alarmantna. Stranci nisu dočekali 1. veljače vrebajući na naše nekretnine. Procjene stručnjaka govore kako nije došlo do velike potražnje, a pretpostavlja se da će prodaja strancima porasti za oko 10 posto.

Agenti za promet nekretninama slažu se u ocjenama kako su cijene na hrvatskom tržištu nekretnina već odavno dosegnule vrhunac i kako su zapravo nerealne. Naime, za razliku od ostalih tranzicijskih zemalja, Hrvatska je puno ranije razvila svoje tržište. Zbog atraktivne obale stranci već niz godina kupuju hrvatske nekretnine po posebnim uvjetima. Sve to dovelo je cijene do nerealnih granica, a mjesta za daljnji rast nakon liberalizacije tržišta gotovo i nema.

Situaciju dodatno pogoršava i činjenica da je globalno tržište pogodila kriza, čak i recesija, te je raspoloživost kapitala za ulaganja u nekretnine slabija, a niti interes za kupnju nekretnina nije jak kao što je bio prije nekoliko godina. Uz značajniju korekciju cijena nekretnina (nakon Amerike i u zapadnoj Europi), recesiju i strože uvjete kreditiranja, korekcija cijena nekretnina u razvijenim europskim zemljama znači i da cijene nekretnina u Hrvatskoj postaju još neprihvatljivije strancima.

Hrvatski građani u EU i dalje s ograničenjima

Jedina iznimka bit će luksuzne i skupocjene nekretnine, pogotovo na obali. Njihova cijena ionako nije tržišno određena, a kupci uglavnom nisu pogođeni krizom dovoljno da bi odustali od ulaganja u luksuzna dobra. No, zahvaljujući jako razvijenom tržištu i taj se segment tržišta zapravo poprilično istrošio. U posljednjih godinu dana cijene su pale za 10 do 15 posto, a procjenjuje se da će uz manje korekcije, prije svega nekvalitetnih nekretnina, čiji bi kvadrati mogli i dalje padati, cijene nekretnina iduće godine biti iste ili slične kao sada.

Problem koji donosi Sporazum o stabilizaciji i pridruživanju kojim će svi državljani Europske unije imati jednaka prava pri kupnji nekretnina kao i hrvatski državljani jest taj što neće vrijediti ista pravila kada Hrvati kupuju u EU. Dakle, državljani zemalja članica EU-a mogu nesmetano kupovati nekretnine u Hrvatskoj, a dok naši građani u EU mogu kupovati nekretnine uz različita ograničenja, kao i dosad. To znači da za hrvatske građane i dalje vrijedi dosadašnje načelo reciprociteta te da će i dalje za kupnju morati dobiti razne potvrde.