Očekivanje pada cijena guši tržište nekretnina

Prvi udar gospodarske krize, očekivano, pogodio je tržište nekretnina u Hrvatskoj, a posljedice su neminovne i u graditeljstvu, ponajprije stanogradnji. To je područje zadnjih desetak godina bilo vrlo privlačno ulagačima, od kojih je znatan dio tražio brzu i laku zaradu. Neki su je i ostvarili, a oni koji su se sada zatekli na tržištu s neprodanim novogradnjama moraju ili pričekati bolja vremena ili pristati na osjetno manje profite, u nekim slučajevima čak i gubitke. Kriza u stanogradnji nije nikakvo iznenađenje, mišljenje je direktora Sektora za graditeljstvo i komunalno gospodarstvo Hrvatske gospodarske komore Rudolfa Roma.

Psihološki element

Tempo izgradnje stanova zadnjih godina toliko se ubrzao da je ponuda premašila potražnju već 2007. godine, kada je izgrađeno oko 25.000 novih stanova. Sadašnji nagli pad potražnje ima nekoliko uzroka, a najvažnijim Rom smatra poskupljenje stambenih kredita. Ne treba, međutim, smetnuti s uma i jednostavnu činjenicu da je tržište zasićeno i zato što se broj stanovnika u Hrvatskoj smanjuje.

Iako Rom ne vjeruje u prognoze prema kojima bi se ponuda novih stanova već u ovoj godini mogla prepoloviti, slaže se da slijedi značajan pad broja novoizgrađenih stanova. Ne očekuje, međutim, i veliki pad cijena, jer bi u tom slučaju investitori ostali bez ikakvog profita, s obzirom na i dalje visoke ulazne troškove. Rom upozorava i na rijetko spominjani psihološki element: u strahu od krize i u očekivanju pada cijena, mnogi čekaju s kupnjom stana, što dodatno pogoršava prilike u stanogradnji.

Na strah i neizvjesnost kao jedan od ključnih problema sadašnjeg stanja upozorava i direktor Megrada Zvonko Mesić. I on je uvjeren da će se u ovoj godini značajno smanjiti investiranje u nekretnine, kao i uvjeti investiranja. Smatra, međutim, da je to zapravo dobro jer će pridonijeti čišćenju stanja u stanogradnji i eliminiranju špekulanata koji su napuhavali cijene. Rast kamata na stambene kredite, prema Mesiću, posve je siguran, samo je pitanje koliko će to trajati. Ova će kriza pomoći onima koji se ozbiljno žele baviti graditeljstvom, vjeruje Mesić, ali bi im špekulanti mogli napraviti dosta štete jer će rušenjem cijena pokušati ubrzati svoj izlazak i spašavanje od bankrota.

Na zagrebačkom tržištu stanova, procjenjuje direktor Megrada, već se događa diferencijacija po kvaliteti i lokaciji, što je svakako dobrodošao proces. No, na dobrim lokacijama i dobrim projektima nerealno je očekivati znatniji pad cijene, s obzirom na ulazne troškove investitora.

Tržište je još živo

Prema iskustvu predsjednika Udruženja poslovanja nekretninama Dubravka Ranilovića, tržište se trenutačno nalazi u vrlo konfuznom i neizvjesnom razdoblju. Ipak, trguje se i dalje, kvalitetne nekretnine nalaze kupca, ali većina čeka razvoj događaja na financijskom tržištu. Teško je reći jesmo li u razdoblju pada potražnje ili nemogućnosti dobivanja kredita, ali štogod bilo, posljedica je veliki pad prometa na tržištu. Ako banke ne budu financirale nove projekte u stanogradnji, moguć je značajan pad ponude, što bi uz sadašnju potražnju moglo dovesti i do rasta cijena. Ipak, Ranilović ističe kako je i to posve neizvjesno predviđanje jer je tržište sada u začaranom krugu: svi čekaju što će učiniti banke, a banke čekaju što će se dogoditi.

Suprotno većini, koja iščekuje ili se nada padu cijena stanova, voditelji projekata u razvoju nekretnina (developeri) smatraju da za takvo što nema prostora zbog visokih troškova zemljišta i porasta troškova gradnje. Udruga developera osnovana je potkraj prošle godine, a na čelu joj je predsjednik Uprave Ingre Igor Oppenheim koji također predviđa drastično smanjenje investicija u nekretnine. To će, prema njemu, imati katastrofalne posljedice na cjelokupno gospodarstvo, stoga developeri očekuju brzu intervenciju kako središnje države tako i lokalne uprave i samouprave.

Traži se više radnih dozvola

Otežano financiranje za developere znači zamrzavanje brojnih projekata i smanjenje ponude, što će u konačnici, tvrde neki od njih, rezultirati rastom cijena novoizgrađenih stanova već u ovoj godini. To bi se moglo spriječiti aktivnijim utjecajem države i lokalne samouprave na cijene zemljišta, kroz mjere poput povećanja građevinskih zona i uvođenja poreza na neizgrađeno građevinsko zemljište.

Unatoč vidljivoj krizi stanogradnje, graditeljstvo kao djelatnost i dalje raste po svim segmentima: prihodu, broju zaposlenih, udjelu u bruto domaćem proizvodu i produktivnosti. No, zbog kroničnog nedostatka stručne radne snage, posebno kvalificiranih radnika, a Rom procjenjuje da ih nedostaje između 10.000 i 20.000, kriza se u graditeljstvu neće osjetiti kroz otpuštanje postojećih radnika, nego kroz smanjenu potrebu za uvozom radne snage.

Ipak, graditeljske su tvrtke i za ovu godinu zatražile od Vlade izdavanje 7512 radnih dozvola za strance, što je oko 40 posto više nego lani. Ukupno se za cijelo gospodarstvo traži uvoz 14.245 stranih radnika, no malo je vjerojatno da će Vlada pristati na te brojke, s obzirom na najave masovnih otpuštanja. Zato bi u graditeljstvu bili zadovoljni i prošlogodišnjim brojem radnih dozvola, kojih je bilo 5330, od ukupno 10.242. Kad je riječ o niskogradnji, njena sudbina ovisi primarno o državi, kao glavnom investitoru i motoru razvoja. Država, ističe Rom, nikako ne bi smjela odustati od velikih infrastrukturnih projekata.

Zastoj skuplji od kredita

Prioritet pri tome treba dati investicijama koje prije vraćaju uloženo i znače brži razvoj i zapošljavanje. Pritom je važnije, dodaje, da se radi, pa makar plaćanje bilo odgođeno, nego da građevinska operativa stoji. S tim se slaže i Željko Marić, direktor vinkovačke tvrtke EURCO, koji je spreman na dogovor s investitorima o rokovima plaćanja jer procjenjuje da bi troškovi zastoja operative bili osjetno veći od kamata na kredite kojima bi premostili odgodu plaćanja. Nešto je drukčijega mišljenja Zvonko Mesić, koji smatra da takva teza stoji samo u teoriji, no u praksi je malo graditeljskih tvrtki koje bi imale financijske mogućnosti premostiti dulje odgode plaćanja.

Bude li ova kriza kratkotrajna, slaže se većina poduzetnika, graditeljstvo će izići bez većih problema, no ako se otegne na nekoliko godina, jedina šansa je pojačani izvoz. Kako radne snage nemamo, rješenje je u izvozu stručnog znanja, projekata i nadzora, uz korištenje domicilne radne snage. Tržišta na kojima imamo najviše izgleda, procjenjuje Rom, svakako su BiH, Kosovo, Makedonija, Crna Gora, Albanija, Ukrajina, Rusija, te sjevernoafričke i arapske zemlje. Ne treba, međutim, odustati ni od zapadnih tržišta, posebno od Njemačke, gdje imamo višedesetljetnu tradiciju detašmana.

Tražene cijene u blagom padu

Najopsežnije istraživanje kretanja cijena na tržištu nekretnina provodi web portal centarnekretnina.net. Iako vrijednost istraživanja donekle umanjuje činjenica da se temelji na traženim cijenama u oglasima, ipak statistički velik uzorak daje razmjerno preciznu sliku trendova. Prema podacima iz prosinca, prosječna tražena cijena stana u Zagrebu iznosila je 2006 eura po metru četvornom, što je pad od 0,7 posto u odnosu na studeni, odnosno 1,4 posto u odnosu na isti mjesec prethodne godine.

Cijena kuća u Zagrebu je niža u prosjeku za 34 posto, s prosjekom od 1317 eura po “kvadratu”, što je za 1,6 posto više u odnosu na prethodni mjesec. Na godišnjoj razini, tražene cijene kuća narasle su za 8,5 posto.

Tražene cijene nekretnina na Jadranu u prosincu nisu zabilježile značajniju promjenu u odnosu na prethodni mjesec, dok na godišnjoj razini bilježe rast od 4,6 posto. Prosječna cijena kvadrata vikendice i apartmana na moru iznosi 2042 eura, a kvadrata kuće 1588 eura. Uočljive su velike razlike u traženim cijenama stanova na sjevernom Jadranu od onih na srednjem i južnom Jadranu. Tako je prosječna tražena cijena stana u Puli u prosincu bila 1603 eura, dok je s druge strane u Splitu bila 2564 eura po kvadratu.

Voditelj centranekretnina.net Domenico Devescovi očekuje da će u ovoj godini tražene cijene rabljenih stanova zabilježiti laganu korekciju, te da će kupci koji očekuju značajan pad cijena od 30 i više posto ostati razočarani. Manji investitori vjerojatno će morati značajno sniziti cijene, ali “veliki igrači” to neće moći, smatra Devescovi. Razloge nalazi u visokim ulaznim troškovima koje su investitori već ukalkulirali u cijene nekretnina koje će plasirati u ovoj godini. Preduvjete za znatniji pad cijena Devescovi vidi u uvođenju poreza na neiskorišteno građevinsko zemljište, smanjenju kamata i stope PDV-a na nove stanove, ali i apetita investitora, koji se moraju naviknuti na manji profit.